Korteriühistu õigus

Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. Korteriühistu kaudu valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset.

Korteriühistu tegevust reguleerib peamiselt Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (lühend – KrtS)

Korteriühistul võib olla põhikiri, millega nähakse ette tingimusi, mis ei ole seaduse ega eriomandi kokkuleppega vastuolus. Korteriühistu põhikirja kinnitab korteriühistu üldkoosolek, kes võtab vastu ka otsused põhikirja muutmise kohta.

Korteriühistu liikmed

Korteriühistu liikmed on kõik korteriomandite omanikud, kes on ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi omanikud. Korteriühistu liikmetel on õigus osaleda korteriühistu üldkoosolekul, valida ja olla valitud korteriühistu organitesse ning saada teavet korteriühistu tegevuse kohta.

Korteriühistu liikmetel (korteri omanikul) on kohustus hoida enda eriomand korras ning hoiduda tegevusest, mis ületab tavakasutuse mõjusid. Samuti on korteriomanikul kohustus võimaldada korterit kasutada teistel liikmetel kaasomandi korrashoiuks vajalikus ulatuses. Muuhulgas peab korteriomanik jälgima, et korteri õhuniiskus ja temperatuur tagaksid kaasomandi säilimise ning teiste korterite kasutamise ilma ülemääraste kulutuste. Kõike eelnevat peavad järgima kõik korteris elavad isikud mh üürnikud ning seda peab tagama korteri omanik.

Samuti peavad korteriomanikud tegema majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi suurusele. Põhikirjaga võib ette näha ka teistsuguse kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Korteriomand ja eriomand

Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires. Korteriomand on kinnisasjaõigus, mis koosneb kahest omandi osast – kaasomandist ja eriomandist. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) reguleerib korteriomandi õigussuhteid.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

KrtS sätestab korteriomandi olemuse ja selle kasutamise tingimused. Seadus kohustab korteriomanikke järgima korteriomandi kasutamise reegleid ja võtma arvesse teiste korteriomanike huve. Korteriomanikel on õigus osaleda korteriühistu koosolekutel, valida ja olla valitud korteriühistu organitesse ning anda hääleõigus oma esindajale.

KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomanikud saavad eriomandi kasutamiseks määrata kindlaks tingimused, mida tuleb järgida.

Hoonejaotusplaan

Hoonejaotusplaan on dokument, mis näitab korteriomandite ja kaasomandi osade asukohta hoones ning nende suurust. Hoonejaotusplaan peab olema kooskõlas korteriomandi kirjeldusega, mis sisaldab korteriomandi ja kaasomandi osa suurust ja asukohta.

Korteriomandi ja kaasomandi osa suuruse muutmine peab olema kooskõlas hoonejaotusplaani ja korteriomandi kirjeldusega ning tuleb registreerida kinnistusraamatus.

Seaduslik raamistik

Korteriühistu õigusliku raamistiku määrab mitu seadust, millest peamised on korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mittetulundusühingute seadus, asjaõigusseadus ning tsiviilkohtumenetluse seadustik.

Võlaõiguslik nõue ja pandiõiguse

Korteriühistu võib tekkida korteriomaniku vastu võlaõigusliku nõude, kui korteriomanik ei täida korteriühistu üldkoosoleku vastu võetud kohustusi. Korteriühistu pandiõigus korteriomandile tagab korteriühistule sissenõudmisõiguse. Korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut.

Tsiviilkohtumenetlus

Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Kui teave on olemas elektrooniliselt, on korteriomanikul õigus nõuda, et talle saadetakse dokumentidest elektroonilised ärakirjad KrtS § 46 lõike 1 kohaselt teatatud elektronposti aadressil. Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu majandusaasta aruande kohta. Teatud tingimustel võib korteriomanik pöörduda kohtu poole juhatuse kohustamiseks andma teavet või lubama dokumentidega tutvumist.

Kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Peamised rikkumised on loetletud KrtS-s. Kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel korteriomanike häälteenamuse alusel vastu võetud nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest ning otsus on täidetav täitemenetluse seaduse alusel

Korteriomanik võib võlaõigusseaduses sätestatud tingimustel nõuda korteriühistu või selle juhatuse vastutusele võtmist, kui korteriomanikule on tekitatud kahju. Korteriomanik võib esitada hagi korteriühistu vastu, kui korteriühistu on rikkunud korteriomaniku õigusi või kohustusi. Korteriühistu võib esitada hagi korteriomaniku vastu, kui korteriomanik on rikkunud korteriühistu õigusi või kohustusi.

Kinnisraamat ja omandiõigus

Kande tegemine kinnistusraamatusse on oluline, et tagada kinnisasja omandiõiguse kindlustamine ning sellega seonduvad õigused ja kohustused. Kande tegemiseks tuleb esitada kinnistamisavaldus, milles on ära märgitud kinnisasja asukoht, suurus ja piirid. Kinnistamisavaldus peab olema allkirjastatud ja esitatud kinnistusraamatu pidajale.

Kande tegemiseks tuleb tasuda riigilõiv vastavalt kehtestatud määrale. Kui kande tegemiseks on vajalik kaasomanike nõusolek, tuleb esitada ka nõusolekud. Kui kande tegemiseks on vajalik kohtuotsus, tuleb esitada ka kohtuotsus.

Kande tegemisel tuleb jälgida, et kande sisu vastaks kehtivatele õigusaktidele ning kande tegemine toimuks kehtestatud korras. Kande tegemisel tuleb jälgida ka seda, et kande sisu vastaks kinnisasja tegelikule seisundile.

Hüpoteek

Hüpoteek on pandiõigus, mis antakse kinnisasjale tagatiseks laenu tagasimaksmiseks. Hüpoteek seatakse kinnisasjale hüpoteegi seadmise lepinguga ning kande tegemisega kinnistusraamatusse.

Hüpoteegi seadmise lepingus määratakse kindlaks hüpoteegiga tagatud nõue ning hüpoteegi summa.

Hüpoteek annab hüpoteegipidajale õiguse nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist kinnisasja müügi korral. Hüpoteek ei mõjuta kinnisasja omandiõigust, kuid võib piirata kinnisasja vabalt käsutamist.

Kui hüpoteegiga tagatud nõue on täidetud, tuleb hüpoteek kustutada kinnistusraamatust. Kustutamiseks tuleb esitada vastav avaldus koos kande tegemiseks vajalike dokumentidega.

Esindamine, vastutus ja võlgnevused

Esindamine

Korteriühistut esindab juhatus. Korteriühistut võib esindada ka volitatud isik, kellele korteriühistu liikmed on andnud volituse esindada korteriühistut. Korteriühistu liikmed võivad esindada korteriühistut ka ühiselt, kui selleks on olemas liikmete ühine otsus või korteriühistul on kuni 10 korteriomandit.

Vastutus

Korteriühistu liikmed vastutavad korteriühistu kohustuste täitmise eest solidaarselt. See tähendab, et korteriühistu liikmed vastutavad kõik koos korteriühistu võlgnevuste eest ning korteriühistu võib nõuda võlgnevuste tasumist kõikidelt liikmetelt ühiselt.

Korteriühistu liikmed vastutavad korteriühistu võlgnevuste eest ka oma korteriomandi ulatuses. See tähendab, et kui korteriühistu liikmel on mitu korteriomandit, vastutab ta korteriühistu võlgnevuste eest kõigi oma korteriomandite ulatuses.

Korteriühistu võib liikmete võlgnevuste sissenõudmiseks pöörduda täitemenetluse poole täitemenetluse algatamiseks. Täitemenetluse käigus võib korteriühistu võlgniku vara arestida ja müüa võlgnevuse katteks.

Otsuste vaidlustamine

Korteriühistu liikmetel on õigus vaidlustada korteriühistu otsuseid või nõudeid kohtus. Riigikohus on mitmetes lahendites kinnitanud korteriühistu liikmete õigust vaidlustada korteriühistu otsuseid kohtus.