Korteriühistu põhikiri on korteriühistu alusdokument, mis sätestab korteriühistu õigusliku seisundi, tegevuse alused ja lõpetamise erisused. Korteriühistu põhikirja kinnitab korteriühistu üldkoosolek, kes võtab vastu ka otsused põhikirja muutmise kohta. Põhikiri peab vastama korteriühistuseaduse nõuetele ning sellest peavad lähtuma kõik korteriühistu tegevused.
Korteriühistu põhikirjas tuleb määrata korteriühistu nimi, asukoht, eesmärk ja tegevusala ning korteriühistu liikmete õigused ja kohustused. Lisaks tuleb põhikirjas sätestada korteriühistu organid, nende koosseis, volituste kestus ja pädevus.
Korteriühistu Liikmed
Korteriühistu liikmed on kõik korteriomandite omanikud, kes on ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi omanikud. Korteriühistu liikmetel on õigus osaleda korteriühistu üldkoosolekul, valida ja olla valitud korteriühistu organitesse ning saada teavet korteriühistu tegevuse kohta.
Korteriühistu liikmete kohustused hõlmavad korteriühistu põhikirja ja otsuste täitmist, korteriühistu tegevuse toetamist ning korteriühistu poolt määratud tasude tasumist.
Korteriomaniku õigused ja kohustused on sätestatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses. Korteriomanikul on õigus kasutada korteriomandit vastavalt korteriomandi otstarbele ning nõuda korteriomandi valdamisega seotud kulude jagunemist korteriomandi suuruse järgi. Korteriomanik peab tagama korteriomandi heaperemeheliku kasutamise ning järgima korteriühistu põhikirja ja otsuseid.
Korteriühistud ja korteriomaniku õigused on olulised selleks, et tagada korteriomandi väärtuse säilimine ning korteriühistu toimimine tõhusalt ja õiguspäraselt.
Korteriomand ja Eriomand
Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires. Korteriomand on kinnisasjaõigus, mis koosneb kahest omandi osast – kaasomandist ja eriomandist. Korteriomandi- ja Korteriühistuseadus (KrtS) reguleerib korteriomandi õigussuhteid.
Korteriomandi- ja Korteriühistuseadus
KrtS sätestab korteriomandi olemuse ja selle kasutamise tingimused. Seadus kohustab korteriomanikke järgima korteriomandi kasutamise reegleid ja võtma arvesse teiste korteriomanike huve. Korteriomanikel on õigus osaleda korteriühistu koosolekutel, valida ja olla valitud korteriühistu organitesse ning anda hääleõigus oma esindajale.
KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomanikud saavad eriomandi kasutamiseks määrata kindlaks tingimused, mida tuleb järgida.
Hoonejaotusplaan
Hoonejaotusplaan on dokument, mis näitab korteriomandite ja kaasomandi osade asukohta hoones ning nende suurust. Hoonejaotusplaan peab olema kooskõlas korteriomandi kirjeldusega, mis sisaldab korteriomandi ja kaasomandi osa suurust ja asukohta.
Hoonejaotusplaan on vajalik korteriomandi ostmisel, müümisel või ümberkujundamisel. Korteriomandi ja kaasomandi osa suuruse muutmine peab olema kooskõlas hoonejaotusplaani ja korteriomandi kirjeldusega ning tuleb registreerida kinnistusraamatus.
Seaduslik Raamistik
Korteriühistu õigusliku raamistiku määrab mitu seadust, millest peamised on korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mittetulundusühingute seadus ning tsiviilkohtumenetluse seadustik.
Võlaõigus
Korteriühistu võib võtta korteriomaniku vastu võlaõigusliku nõude, kui korteriomanik ei täida korteriühistu vastu võetud kohustusi. Korteriühistu pandiõigus korteriomandile tagab korteriühistule sissenõudmisõiguse. Korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut.
Tsiviilkohtumenetlus
Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Kui teave on olemas elektrooniliselt, on korteriomanikul õigus nõuda, et talle saadetakse dokumentidest elektroonilised ärakirjad käesoleva seaduse § 46 lõike 1 kohaselt teatatud elektronposti aadressil. Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu majandusaasta aruande kohta.
Korteriomanik võib nõuda korteriühistu juhatuse vastutusele võtmist, kui juhatus on tekitanud korteriomanikule kahju. Korteriomanik võib esitada hagi korteriühistu vastu, kui korteriühistu on rikkunud korteriomaniku õigusi või kohustusi. Korteriühistu võib esitada hagi korteriomaniku vastu, kui korteriomanik on rikkunud korteriühistu õigusi või kohustusi.
Kinnisvara ja Omandiõigus
Kande Tegemine
Kande tegemine kinnistusraamatusse on oluline, et tagada kinnisasja omandiõiguse kindlustamine ning sellega seonduvad õigused ja kohustused. Kande tegemiseks tuleb esitada kinnistamisavaldus, milles on ära märgitud kinnisasja asukoht, suurus ja piirid. Kinnistamisavaldus peab olema allkirjastatud ja esitatud kinnistusraamatu pidajale.
Kande tegemiseks tuleb tasuda riigilõiv vastavalt kehtestatud määrale. Kui kande tegemiseks on vajalik kaasomanike nõusolek, tuleb esitada ka nõusolekud. Kui kande tegemiseks on vajalik kohtuotsus, tuleb esitada ka kohtuotsus.
Kande tegemisel tuleb jälgida, et kande sisu vastaks kehtivatele õigusaktidele ning kande tegemine toimuks kehtestatud korras. Kande tegemisel tuleb jälgida ka seda, et kande sisu vastaks kinnisasja tegelikule seisundile.
Hüpoteek
Hüpoteek on pandiõigus, mis antakse kinnisasjale tagatiseks laenu tagasimaksmiseks. Hüpoteek seatakse kinnisasjale hüpoteegi seadmise lepinguga ning kande tegemisega kinnistusraamatusse.
Hüpoteegi seadmise lepingus määratakse kindlaks hüpoteegiga tagatud nõue, hüpoteegi summa, intressimäär ja tagasimaksmise tähtaeg. Hüpoteegi seadmise lepingus tuleb märkida ka hüpoteegi kustutamise tingimused.
Hüpoteek annab hüpoteegipidajale õiguse nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist kinnisasja müügi korral. Hüpoteek ei mõjuta kinnisasja omandiõigust, kuid võib piirata kinnisasja vabalt käsutamist.
Kui hüpoteegiga tagatud nõue on täidetud, tuleb hüpoteek kustutada kinnistusraamatust. Kustutamiseks tuleb esitada vastav avaldus koos kande tegemiseks vajalike dokumentidega.
Vaidlused ja Võlgnevused
Esindamine
Korteriühistu liikmetel on õigus esindada korteriühistut vaidluses või kohtumenetluses. Korteriühistu võib esindada ka volitatud isik, kellele korteriühistu liikmed on andnud volituse esindada korteriühistut. Korteriühistu liikmed võivad esindada korteriühistut ka ühiselt, kui selleks on olemas liikmete ühine otsus.
Kui korteriühistu liige soovib esindada korteriühistut vaidluses või kohtumenetluses, peab ta esitama korteriühistule kirjaliku volituse, kus on märgitud vaidluse või kohtumenetluse sisu ning volituse ulatus. Korteriühistu liikmed võivad volituse anda ka ühiselt, kui selleks on olemas liikmete ühine otsus.
Vastutus
Korteriühistu liikmed vastutavad korteriühistu kohustuste täitmise eest solidaarselt. See tähendab, et korteriühistu liikmed vastutavad kõik koos korteriühistu võlgnevuste eest ning korteriühistu võib nõuda võlgnevuste tasumist kõikidelt liikmetelt ühiselt.
Korteriühistu liikmed vastutavad korteriühistu võlgnevuste eest ka oma korteriomandi ulatuses. See tähendab, et kui korteriühistu liikmel on mitu korteriomandit, vastutab ta korteriühistu võlgnevuste eest kõigi oma korteriomandite ulatuses.
Korteriühistu võib võlgnevuste sissenõudmiseks pöörduda täitemenetluse poole. Täitemenetluse käigus võib korteriühistu võlgniku vara arestida ja müüa võlgnevuse katteks. Korteriühistu võib täitemenetluse algatada ka kohtutäituri kaudu.
Korteriühistu liikmetel on õigus vaidlustada korteriühistu otsuseid või nõudeid kohtus. Riigikohus on mitmetes lahendites kinnitanud korteriühistu liikmete õigust vaidlustada korteriühistu otsuseid kohtus.
Juhatus ja Liikmed
Kohustused
Korteriühistu juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Juhatusel võib olla üks (juhataja) kuni kolm liiget. Korteriühistu juhatuse liikmed vastutavad korteriühistu seadusliku tegevuse eest, sh korteriühistu vara haldamise ja majandamise eest.
Korteriühistu juhatuse kohustused hõlmavad järgmist:
- Korteriühistu põhikirja koostamine ja selle muutmine
- Korteriühistu majandusaasta aruande koostamine ja esitamine
- Korteriühistu eelarve koostamine ja selle täitmise jälgimine
- Korteriühistu vara haldamine ja majandamine
- Korteriühistu liikmete kohustuste täitmise jälgimine
- Korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumine ja läbiviimine
- Muud korteriühistu juhatusele seaduse ja põhikirjaga pandud ülesanded
Korteriühistu liikmed on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Korteriühistu liikmed on kohustatud tasuma korteriühistu liikmemaksu vastavalt korteriühistu põhikirjas sätestatud korrale.
Notariaalselt Tõestatud
Korteriühistu juhatuse liikmed peavad ametisse astumisel allkirjastama notariaalselt tõestatud avalduse, milles nad kinnitavad, et nad on teadlikud korteriühistu juhatuse liikmetele seaduse ja põhikirjaga pandud ülesannetest ja vastutusest. Korteriühistu juhatuse liikmete volitused algavad allkirjastatud avalduse notariaalse tõestamise päevast.
Korteriühistu liikmed võivad juhatuse liikme ametist tagasi kutsuda, kui juhatuse liige ei täida talle pandud kohustusi või rikub korteriühistu põhikirja või seadust. Juhatuse liikme tagasikutsumise otsus langetatakse korteriühistu üldkoosolekul.
Nõustamine ja Õigusabi
Jurist
Meie korteriühistu liikmed võivad alati pöörduda meie juristi poole, kui neil on vaja õigusabi. Meie juristid on spetsialiseerunud korteriühistutele vajalikele õigusvaldkondadele, sealhulgas võlaõigusele, asjaõigusele, perekonnaõigusele, pärimisõigusele ja tööõigusele.
Meie juristid annavad nõu kõigis korteriühistutega seotud küsimustes, sealhulgas korteriomandite ostmise ja müügi, korteriühistute loomise ja juhtimise, korteriühistute vaidluste lahendamise ning muude õiguslike küsimuste osas.
Meie juristid aitavad korteriühistute liikmetel mõista nende õigusi ja kohustusi ning annavad nõu, kuidas neid kõige paremini kaitsta. Meie juristid on kogenud ja professionaalsed ning tagavad, et meie liikmetele antav õigusabi on alati kvaliteetne ja usaldusväärne.
Kui teil on küsimusi või vajate nõu korteriühistuga seotud õigusküsimustes, siis võtke julgelt ühendust meie juristidega. Meie juristid on alati valmis teid aitama ja tagama, et teie õigused ja huvid on kaitstud.
