Korteriühistuseadus on seadus, mis sätestab korteriühistu õigusliku seisundi, tegevuse alused ja lõpetamise erisused. Käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid.
Korteriühistuseadus reguleerib korteriühistu tegevust, mille eesmärk on korteriomanike ühiste huvide kaitsmine ja edendamine. Korteriühistu moodustatakse korteriomanike poolt vabatahtlikult ja selle liikmeks võivad olla kõik korteriomanikud, kes soovivad selles osaleda.
Korteriühistuseadus sätestab korteriühistu organite koosseisu, valimise, volituste, ülesanded ja vastutuse. Korteriühistu organid on üldkoosolek, juhatus ja revisjonikomisjon. Üldkoosolek on korteriühistu kõrgeim organ, kus otsustatakse korteriühistu tegevuse alused ja suunad. Juhatus korraldab korteriühistu igapäevast tegevust ja esindab korteriühistut väljaspool korteriühistut. Revisjonikomisjon kontrollib korteriühistu raamatupidamist ja finantsseisu.
Korteriühistuseadus reguleerib ka korteriomandi omandamist ja kasutamist. Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires. Korteriühistuseadus sätestab korteriomandi omandamise ja kasutamise tingimused ning korteriühistu ja korteriomaniku vastastikused õigused ja kohustused.
Korteriomandi- ja korteriühistuseadus on seadus, mis reguleerib korteriomandite ja korteriühistute õiguslikku seisundit ning nende tegevust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse rakendamise seadus sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse rakendamise alused ja korra.
Korteriühistu ja Korteriomand
Korteriühistu Mõiste
Korteriühistu on korteriomanike ühendus, mis on loodud korteriomandite valitsemiseks ja haldamiseks. Korteriühistu loomiseks peavad korteriomanikud sõlmima omavahel kokkuleppe, mille alusel moodustatakse korteriühistu ja määratakse selle põhikiri. Korteriühistu põhikirjas sätestatakse korteriühistu eesmärgid, liikmete õigused ja kohustused, juhtimise korraldus ning muud olulised küsimused.
Korteriühistu üheks peamiseks ülesandeks on kortermaja haldamine ja hooldamine. Korteriühistu juhib kortermaja majandustegevust, korraldab hoone remonti ja rekonstrueerimist ning tagab, et kortermaja oleks korras ja turvaline. Lisaks tegeleb korteriühistu ka korteriomanike vaheliste vaidluste lahendamisega ning esindab korteriomanikke suhtlemisel teiste organisatsioonide ja ametiasutustega.
Korteriomandi Mõiste
Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomand koosneb korterist ja selle juurde kuuluvast osast ühistest ruumidest, nagu trepikoda, kelder, katusekorrus, õueala jne. Korteriomandile kehtivad samad õigused ja kohustused nagu kinnisasjale üldiselt.
Korteriomandite omanikud moodustavad korteriühistu, mille kaudu korraldatakse korteriomandite valitsemist ja haldamist. Korteriomandi omanikul on õigus kasutada korterit vastavalt korteriomandi otstarbele ning ta vastutab korteriomandi eest. Korteriomanik peab tasuma korteriühistule liikmemaksu ning järgima korteriühistu põhikirjas sätestatud reegleid ja kohustusi.
Korteriomandite ja korteriühistute valdkonda reguleerib Korteriomandi- ja Korteriühistuseadus. Seadus sätestab korteriomandite ja korteriühistute loomise, valitsemise ja haldamise alused ning kaitseb korteriomanike õigusi. Seaduses on sätestatud ka korteriomandi ja korteriühistu suhetega seotud küsimused, nagu näiteks korteriühistu liikmete õigused ja kohustused, korteriomandi müük ja pärimine jne.
Eriomandi ja Kaasomandi
Eriomandi Mõiste
Korteriomandi seaduse järgi on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. See tähendab, et korteriomand on kinnisasjaõigus, mis koosneb kahest omandi osast – kaasomandist ja eriomandist. Eriomand on korteriomandi osa, mille omanikul on ainuõigus seda kasutada ja käsutada vastavalt seadusele. Eriomandit ei saa eraldi võõrandada ega koormata ja korteriomandi müümisel ei kohaldata asjaõigusseaduse § 73 lõikes 2 sätestatud kinnisasja kaasomaniku ostueesõigust.
Eriomandiks võib olla korteriomandi eluruum, keldriboks, parkimiskoht või muu korteriomandi osa. Eriomandi omanikul on õigus kasutada korteriomandi kaasomandit kooskõlas korteriomandi seaduse ja korteriühistu põhikirjaga. Eriomandile võib kehtestada piiranguid, kuid need peavad olema seadusega kooskõlas.
Kaasomandi Mõiste
Kaasomand on korteriomandi osa, mis kuulub korteriomanikele ühiselt. Kaasomandisse võivad kuuluda näiteks katus, trepikoda, hooviala, saun, pesumaja, parkla, keldrid, küttesüsteem jne. Kaasomandi kasutamise ja käsutamise kohta kehtivad korteriomandi seaduses sätestatud reeglid. Kaasomandi kasutamiseks ja käsutamiseks peab korteriomanikul olema korteriomandi seaduse ja korteriühistu põhikirja alusel õigus.
Kaasomandi kasutamise ja käsutamise õigus on korteriomanikel ühiselt ning iga korteriomanik peab järgima korteriomandi seaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud reegleid. Korteriomanikel on kaasomandi kasutamisel ja käsutamisel võrdsed õigused ja kohustused. Kaasomandi kasutamise ja käsutamise kohta võidakse kokku leppida korteriühistu koosolekul vastavalt korteriomandi seadusele ja korteriühistu põhikirjale.
Korteriühistu Liikmed ja Nende Õigused
Liikmete Õigused
Korteriühistu liikmetel on mitmeid õigusi, mis on sätestatud Korteriühistuseaduses. Liikmetel on õigus:
- Osaleda korteriühistu üldkoosolekul ja võtta seal sõna;
- Hääletada korteriühistu otsuste üle;
- Saada teavet korteriühistu majandustegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu raamatupidamise dokumentidega;
- Esitada korteriühistu juhatusele ettepanekuid ja küsimusi;
- Nõuda korteriühistu juhatuse vastutusele võtmist, kui juhatus on teinud olulisi vigu või rikkunud seadust.
Liikmete õigused on sätestatud seaduses ning neid tuleb järgida. Korteriühistu juhatus peab tagama, et liikmete õigusi austatakse ning et liikmed saavad neid õigusi kasutada.
Liikmete Kohustused
Korteriühistu liikmetel on ka kohustused, mis on sätestatud Korteriühistuseaduses. Liikmed peavad:
- Tasuma korteriühistule õigeaegselt oma liikmemaksud ja muud makse;
- Hoidma korteriomandi ja korteriühistu vara heaperemehelikult ning mitte kahjustama korteriühistu huve;
- Järgima korteriühistu põhikirja ja otsuseid ning hoidma korteriühistu hea mainet.
Liikmete kohustused on samuti sätestatud seaduses ning neid tuleb järgida. Korteriühistu juhatusel on õigus võtta liikme vastutusele, kui liige ei täida oma kohustusi.
Liikmete õigussuhted korteriühistuga on sätestatud Korteriühistuseaduses ning need suhted peavad olema selged ja läbipaistvad. Korteriühistu juhatus esindab korteriühistut ning peab tagama, et liikmete õigused ja kohustused on tasakaalus ning et liikmete huvid on kaitstud.
Korteriühistu Juhtimine
Korteriühistu juhtimine on oluline osa korteriühistu tegevusest. Korteriühistu juhtimine toimub üldkoosoleku ja valitseja kaudu.
Üldkoosolek
Üldkoosolek on korteriühistu kõrgeim organ. Üldkoosolek toimub vähemalt üks kord aastas. Üldkoosolekule kutsutakse kokku korteriühistu valitseja või juhatus. Üldkoosolekule on õigus tulla kõigil korteriühistu liikmetel.
Üldkoosolekul arutatakse korteriühistu tegevust, majandusaasta aruannet, eelarvet, tööplaani, liikmemaksu suurust ja muid korteriühistu tegevusega seotud küsimusi. Üldkoosolek võtab vastu otsuseid ja valib korteriühistu juhatuse liikmeid.
Valitsemine
Korteriühistu valitseja on korteriühistu juhtimiseks määratud isik. Valitseja ülesandeks on korteriühistu juhtimine vastavalt korteriühistu põhikirjale ja üldkoosoleku otsustele.
Valitseja vastutab korteriühistu majandusaasta aruande koostamise ja esitamise eest. Samuti vastutab valitseja korteriühistu rahaasjade korraldamise ja arvestuse eest.
Valitseja võib olla korteriühistu liige või väljaspool korteriühistut olev isik. Korteriühistu võib valida ka majahalduri, kelle ülesandeks on korteriühistu majandustegevuse korraldamine vastavalt korteriühistu põhikirjale ja üldkoosoleku otsustele.
Korteriühistu Finantsid
Raamatupidamine
Korteriühistu raamatupidamise pidamine on kohustuslik vastavalt Korteriomandi- ja korteriühistuseadusele. Meie korteriühistu peab pidama täielikku raamatupidamist ning esitama majandusaasta aruande igal aastal. Raamatupidamise korraldamisel tuleb järgida hea raamatupidamistava põhimõtteid ning kohustuslikke raamatupidamise sätteid.
Raamatupidamise pidamisel tuleb arvestada kõigi korteriühistu vara ja kohustustega. Korteriühistu varaks on näiteks kinnisvara, raha, pangakontod, laenud, ning muud vara. Korteriühistu kohustused võivad olla näiteks laenud, maksud, kommunaalkulud, remondifondi kogumine, ning muud kohustused.
Majanduskava
Korteriühistu majanduskava on oluline dokument, mis aitab meil planeerida ja jälgida korteriühistu finantsseisu. Majanduskava koostamisel tuleb arvestada korteriühistu eesmärke, vajadusi, ning võimalusi. Majanduskava peaks sisaldama näiteks korteriühistu eelarvet, investeeringuid, remonditöid, ning muud finantsalast teavet.
Majanduskava koostamisel tuleb arvestada ka seadusandlikke nõudeid. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestab, et korteriühistu majanduskava peab olema kooskõlas korteriühistu põhikirjaga ning vastama hea tava põhimõtetele. Majanduskava peab olema ka liikmetele kättesaadav.
Korteriühistu Seadusandlus
Korteriühistu seadusandlus koosneb mitmest seadusest, millest peamised on Asjaõigusseadus, Võlaõigusseadus, Tsiviilkohtumenetluse Seadustik ja Tsiviilseadustiku Üldosa Seadus. Need seadused reguleerivad korteriühistu õiguslikku seisundit, tegevuse aluseid ja lõpetamist.
Asjaõigusseadus
Asjaõigusseadus sätestab korteriomandi olemuse ja käsitleb korteriomandi üleandmist, koormamist ja kustutamist. Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomandi omanikul on õigus korteriomandit vabalt käsutada ning korteriomandi valdaja peab tagama korteriomandi heaperemeheliku kasutamise.
Võlaõigusseadus
Võlaõigusseadus reguleerib korteriühistu ja korteriomaniku vahelisi suhteid ning sätestab korteriomaniku kohustused korteriühistu ees. Korteriomanik peab tasuma korteriühistule kõik korteriühistu poolt määratud maksed ja hüvitama korteriühistule kahju, mille ta on tekitanud korteriühistule või teistele korteriomanikele.
Tsiviilkohtumenetluse Seadustik
Tsiviilkohtumenetluse Seadustik sätestab korteriühistu ja korteriomaniku vaheliste vaidluste lahendamise tingimused ja korra. Korteriomanik või korteriühistu võib pöörduda kohtusse, kui nad ei suuda oma vaidlust omavahel lahendada. Kohtumenetlus on avalik ning kohtumenetluse käigus kogutud tõendid on avalikud.
Tsiviilseadustiku Üldosa Seadus
Tsiviilseadustiku Üldosa Seadus sätestab üldised tsiviilõiguse põhimõtted ning kohaldub ka korteriühistule ja korteriomanikule. Seadus sätestab näiteks korteriomaniku vastutuse korteriomandi eest, korteriühistu pandiõiguse korteriomandile ning korteriomaniku õiguse teha korteriomandis vajalikke muudatusi.
Korteriühistu seadusandlus on oluline, et tagada korteriomanike ja korteriühistu õiguste kaitse ning vältida vaidlusi ja konflikte korteriomanike vahel. Seadused reguleerivad ka korteriühistu tegevust ja annavad korteriühistule õigused kaitsta korteriomandi väärtust.
Korteriühistu Registreerimine
Register
Korteriühistu registreerimine on kohustuslik ning see tuleb teha Äriregistris. Registreerimiseks tuleb esitada korteriühistu asutamisleping ja põhikiri. Korteriühistu registreerimine on tasuta.
Korteriühistu registreerimisel tuleb täita järgmised nõuded:
- Korteriühistu nimi peab sisaldama sõna “korteriühistu”.
- Korteriühistu nimele tuleb lisada korteriühistu asukoha aadress.
- Korteriühistu peab olema asutatud vähemalt kahe korteriomaniku poolt.
Pärast korteriühistu registreerimist saab korteriühistu oma registrikoodi. Registrikood on vajalik korteriühistu toimingute tegemisel, näiteks pangakonto avamisel.
Kinnistusraamat
Korteriühistu kinnistusraamatusse kandmiseks tuleb esitada kinnistamisavaldus. Kinnistamisavaldus tuleb esitada kinnistusraamatu pidajale ehk kohalikule maakohtule.
Kinnistamisavalduses tuleb märkida korteriühistu nimi, aadress, registrikood ja korteriühistu juhatuse liikmed. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada ka korteriühistu põhikiri.
Kui korteriühistu on kantud kinnistusraamatusse, siis on korteriühistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse korteriühistu nimi. Korteriühistu omanikuna kantakse kinnistusraamatusse ka korteriühistu juhatuse liikmed.
Korteriühistu kinnistusraamatusse kandmine on vajalik, kui korteriühistu soovib olla kinnisvara omanik. Korteriühistu kinnistusraamatusse kandmine on tasuline.
Korteriühistu Põhikiri
Korteriühistu põhikiri on ühistu tegevust reguleeriv dokument, mis sätestab korteriühistu eesmärgid, liikmete õigused ja kohustused, juhtimise ja otsuste tegemise korra, majandamise ning muud olulised küsimused. Põhikiri peab vastama korteriomandi- ja korteriühistuseaduse nõuetele.
Põhikiri
Korteriühistu põhikirjas tuleb määrata ühistu nimi, asukoht, eesmärgid, liikmete õigused ja kohustused, juhtimise ja otsuste tegemise kord, majandamise põhimõtted, liikmete poolt tasutavate maksude ja maksete suurus ning muud olulised küsimused. Põhikirjas tuleb sätestada ka ühistu ühinemise ja jagunemise kord.
Korteriühistu põhikirja koostamisel tuleb lähtuda korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ning muudest õigusaktidest. Põhikirja koostamisel tuleb arvestada ka korteriühistu liikmete huvidega ning tagada nende osalus otsuste tegemisel.
Põhikirja Muutmine
Korteriühistu põhikirja saab muuta ühistu liikmete üldkoosoleku otsusega. Põhikirja muutmiseks on vajalik üldkoosoleku otsuse vastuvõtmine kahe kolmandiku häälteenamusega kõigist ühistu liikmetest. Põhikirja muudatused tuleb kanda korteriomandite registrisse.
Põhikirja muutmisel tuleb tagada ühistu liikmete osalus otsuste tegemisel ning arvestada nende huvidega. Põhikirja muudatused peavad vastama korteriomandi- ja korteriühistuseaduse nõuetele ning muudele õigusaktidele.
Korteriühistu Lõpetamine
Korteriühistu lõpetamine on võimalik, kuid selleks on vaja täita teatud tingimused. Korteriühistu lõpetamiseks on kaks võimalust – vabatahtlik lõpetamine ja sundlõpetamine.
Vabatahtlik lõpetamine
Korteriühistu vabatahtlikuks lõpetamiseks peavad kõik korteriomanikud olema nõus lõpetamisega. Korteriühistu lõpetamine toimub korteriomanike üldkoosoleku otsusega. Korteriühistu lõpetamise otsus peab olema vastu võetud vähemalt 2/3 korteriomanike häälteenamusega.
Korteriühistu vabatahtliku lõpetamise protsess hõlmab korteriomandite eriomandi osa lõpetamist ja korteriühistu lõpetamist. Korteriomandite eriomandi osa lõpetamiseks tuleb korteriomanikel sõlmida kokkulepe, milles määratakse kindlaks korteriomandi eriomandi osade omandiõigused ja nende jagunemine korteriomanike vahel.
Sundlõpetamine
Korteriühistu sundlõpetamine toimub kohtuotsuse alusel. Korteriühistu sundlõpetamiseks võib kohtu poole pöörduda, kui korteriühistu ei täida oma kohustusi või kui korteriühistu tegevus on vastuolus seadusega.
Korteriühistu sundlõpetamise korral lõpetatakse korteriomandi eriomandi osa ja korteriühistu üheaegselt. Sundlõpetamise korral ei ole korteriomanikel vaja sõlmida kokkulepet korteriomandi eriomandi osa jagunemise kohta, kuna korteriomandite eriomandi osa lõpetatakse kohtuotsuse alusel.
Muud Teemad
Hoonestusõigus
Korteriühistu liikmetel on õigus anda oma korteriomandile hoonestusõigus. See tähendab, et korteriomanik võib anda oma korteriomandile õiguse ehitada sinna hooneid või rajatisi. Selline hoonestusõigus tuleb sõlmida notariaalselt kinnitatud lepinguga ning see peab olema kantud kinnistusraamatusse. Hoonestusõiguse teostamiseks on vaja korteriomaniku nõusolekut. Korteriühistu liikmed peavad läbi arutama ja otsustama, kas antud hoonestusõigus on korteriühistu huvides või mitte.
Ostueesõigus
Korteriühistu liikmetel on ostueesõigus, mis tähendab, et kui korteriomanik soovib oma korteriomandi müüa, peab ta esmalt pakkuma seda korteriühistule. Korteriühistul on õigus osta korteriomand samadel tingimustel, mis on pakutud väljapoole korteriühistut. Korteriühistul on ostueesõigus ka juhul, kui korteriomand on panditud või kui korteriomandi omanik soovib müüa ainult osa korteriomandist.
Pandiõigus
Korteriomandile võib seada pandiõiguse, kuid see ei anna pandipidajale õigust korteriomandit valdada. Korteriomandi pandiõigus tuleb kanda kinnistusraamatusse ning see annab pandipidajale õiguse nõuda korteriomandi müügist oma nõude rahuldamist. Korteriühistu liikmed peavad arutama ja otsustama, kas korteriomandi pandiõigus on korteriühistu huvides või mitte.
Muudatused
Korteriühistu liikmetel on õigus teha muudatusi korteriühistu põhikirjas, kuid selleks on vaja kaasata kõik korteriühistu liikmed. Muudatused tuleb kinnitada lihthäälteenamusega ning need peavad olema kooskõlas korteriühistu seadusega. Korteriühistu liikmed peavad läbi arutama ja otsustama, kas muudatused on korteriühistu huvides või mitte.
Korteriühistu on juriidiline isik, mis tähendab, et korteriühistul on õigused ja kohustused, mis on seadusega ette nähtud. Korteriühistu liikmetel on õigus osaleda korteriühistu otsuste tegemises ning neil on õigus saada teavet korteriühistu tegevuse kohta.