Üürileping on kokkulepe, mille järgi üürnik saab kasutada üürileandja kinnisasja (näiteks eluruumi) kindlal perioodil. Üürilepingu sõlmimisel tuleb järgida seaduses sätestatud reegleid ning lepingus tuleb märkida üürileandja ja üürniku õigused ja kohustused. Üürilepingu sõlmimisel võib üürileandja nõuda tagatisraha, mis tagab tema õigused juhul, kui üürnik ei täida lepingus sätestatud kohustusi.
Tervise Või Vabaduse Kaitse””,””Elu, tervise või vabaduse kaitseruumi üürileping on üks levinumaid üürilepinguid ning seda reguleerib seadus. Seaduses on sätestatud üürilepingu tingimused, sh üürilepingu kestus, üürileandja ja üürniku õigused ja kohustused ning tagatisraha. Üürilepingu sõlmimisel tuleb järgida seaduses sätestatud reegleid ning lepingus tuleb märkida kõik olulised aspektid.
Tähtajatu üürileping
Tähtajatu üürileping on üks levinumaid üürilepinguid. Selle puhul ei ole kindlat lõpptähtaega, mis tähendab, et leping kehtib seni, kuni üürnik või üürileandja selle üles ütleb. Tähtajatu üürilepingu puhul on mõlemal poolel õigus selle ülesütlemiseks, kuid selleks on vaja järgida seaduses sätestatud reegleid.
Tähtajatu üürilepingu ja ka üürilepingu, mille tähtaeg on üle 30. aasta, võib nii üürileandja, kui üürnik korraliselt üles öelda teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette vähemalt kolm kuud.
Tähtajaline üürileping
Tähtajaline üürileping on leping, kus on kindlaks määratud üürilepingu kestus. See tähendab, et leping lõpeb kindlal kuupäeval, kui pole kokku lepitud teisiti. Tähtajalise üürilepingu puhul on mõlemal poolel õigus lepingu lõppemisel selle pikendamiseks või uue lepingu sõlmimiseks. Silmas tuleb pidada ka asjaolu, et kui üürnik jätkab pärast üürilepingu lõppemist asja kasutamist ning kumbki lepingu pool ei teavita kahe nädala jooksul, et ei soovi lepingut pikendada, loetakse leping muutunud tähtajatuks.
Tähtajalise üürilepingu puhul on oluline märkida, et seda ei saa ennetähtaegselt korraliselt üles öelda.
Kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks.
Üürilepingu erakorraline lõpetamine
Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
Üürniku kohustused
Üürnikul on mitmeid kohustusi, mida ta peab täitma, et üürileping oleks edukas ja vastaks seaduse nõuetele. Üürniku peamised kohustused on järgmised:
|
Kohustus |
Kirjeldus |
|
Üüri maksmine |
Üürnik peab maksma üüri kokkulepitud tähtajaks ja summas. |
|
Tervise Või Vabaduse Kaitse””,””Elu, tervise või vabaduse kaitseruumi heaperemehelik kasutamine |
Üürnik peab kasutama eluruume heaperemehelikult ja tagama nende säilimise. Samuti peab üürnik arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. |
|
Remondikohustus |
Üürnik peab tegema vajalikud remonttööd, kui need on vajalikud eluruumi säilitamiseks. |
|
Kõrvalkulude tasumine |
Üürnik peab tasuma kõrvalkulud vastavalt kokkuleppele üürileandjaga. |
|
Tervise Või Vabaduse Kaitse””,””Elu, tervise või vabaduse kaitseruumi tagastamine Talumiskohustus Teatamiskohustus |
Üürnik peab asja tagastama lepingu lõppedes seisukorras, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Üürnik peab taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks Üürnikul on seaduses kirjeldatud juhtudel kohustus viivitamata saata teade üürileandjal (asja mittevastavusest, oht asjale, kolmanda isiku õigus asjale jms) |
Üürileandja kohustused
Üürileandjal on samuti mitmeid kohustusi, mida ta peab täitma, et üürileping oleks edukas ja vastaks seaduse nõuetele. Üürileandja peamised kohustused on järgmised:
|
Kohustus |
Kirjeldus |
|
Tervise Või Vabaduse Kaitse””,””Elu, tervise või vabaduse kaitseruumi üleandmine |
Üürileandja peab üle andma eluruumi kokkulepitud tähtajaks ja tagama selle vastavuse lepingutingimustele. |
|
Hooldus ja remont |
Üürileandja peab tagama eluruumi heaperemeheliku hooldamise ja vajadusel tegema vajalikud remonttööd. |
|
Kõrvalkulude arvestus |
Üürileandja peab arvestama kõrvalkulusid vastavalt kokkuleppele üürnikuga. |
|
Tagatisraha tagastamine |
Üürileandja peab tagastama tagatisraha lepingu lõppedes vastavalt kokkuleppele. |
|
Üürniku privaatsuse tagamine Asja ülevaatamise kohustus |
Üürileandja peab tagama üürniku privaatsuse ja mitte segama tema rahu. Üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab |
Üürilepingu ülesütlemine
Üürilepingute puhul tuleb eristada kahte tüüpi ülesütlemist: korralist ja erakorralist.
Korraline ülesütlemine
Korraline ülesütlemine on võimalik vaid tähtajatu lepingu puhul.
Üürilepingu ülesütlemine tuleb esitada kirjalikult ja vastavalt seaduses ettenähtud tähtajale. Üürilepingu ülesütlemisavalduses tuleb märkida üürilepingu ese, lepingu lõppemise kuupäev, lepingu poolte isiklikud andmed, üürilepingu number, ülesütlemise põhjus ning eluruumi üürilepingu korral ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
Erakorraline ülesütlemine
Erakorraline ülesütlemine on võimalik üürilepingu tähtajalise või tähtajatu lepingu puhul, kui üürilepingu poolel on selleks seaduslik alus. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus, mis võib tuleneda seadusest või üürilepingus määratletud alustest.
Erakorraline ja ka korraline ülesütlemine tuleb esitada kirjalikult ja vastavalt seaduses ettenähtud tähtajale. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses tuleb märkida, üürilepingu asi, lepingu lõppemise kuupäev, lepingu poolte isiklikud andmed, üürilepingu number, ülesütlemise põhjus ning eluruumi üürilepingu korral ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Üürnikul on eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks vaja üüritud eluruumis temaga koos elava abikaasa nõusolekut, mis peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Tuleb kindlasti märkida, et kui ülesütlemine ei vasta nõuetele on ülesütlemine tühine.
Üür, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud
Kõrvalkulud
Üürniku kohustus on tasuda kõik kõrvalkulud, mis on seotud üüritava eluruumiga kui selles on kirjalikult kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Kõrvalkulud võivad sisaldada mh ka vee-, gaasi-, elektri- ja küttekulusid.
Hoone korrashoiu- ja parenduskulud
Kui eluruumi üürilepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis on kokku lepitud, peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud).
Üüri tõstmine
Üürileandjal (va seaduses märgitud erandid) on õigus tõsta üüri iga aasta möödumisel tähtajatu lepingu sõlmimisest. Üüri tõstmiseks peab üürileandja esitama üürnikule kirjaliku, seaduses sätestatud sisuga teate, koos põhjendusega vähemalt kolmkümmend päeva enne üüri tõstmist. Üürnikul on õigus üüri tõstmisega mitte nõustuda ja üürileping üles öelda.
Üüri perioodilise suurenemise kokkulepe on lubatud vähemalt 3 aastase tähtajaga üürilepingu korral ning juhul, kui üür ei suurene rohkem kui kord aastas ja üüri suurenemise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina.
Enamikul juhtudel on üürnikul õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette.
Viivisemäär
Kui üürnik ei ole tasunud üüri või kõrvalkulusid tähtaegselt, on üürileandjal õigus nõuda viivist. Seadusega sätestatud viivismäärast suurem määr peab olema kirjalikult kokkulepitud ning see ei tohi ületada seaduses sätestatud viivismäära rohkem kui kolm korda.
Tagatisraha.
Tervise Või Vabaduse Kaitse””,””Elu, tervise või vabaduse kaitseruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist.
Kui üürileandja on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu, võib ta üürnikult nõuda tagatisraha taastamist eluruumi üürilepingus kokkulepitud ulatuses.
Tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu, võib üürnik nõuda üürileandjalt tagatisraha tagastamist.